新政策重磅 營改增后 房地產開發(fā)企業(yè)財稅處理的4個變化(注冊公司需要注意哪些)詳細內容如下：

　　房地產開發(fā)企業(yè)是我國國民經濟的命脈，也是中國老百姓極為敏感的行業(yè)，實施營改增之后，房地產開發(fā)企業(yè)相關的財稅處理有何變化呢?下面將為大家一一介紹。

　　一、會計處理的變化

　　營改增之前，房地產開發(fā)企業(yè)按照“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。

　　假設企業(yè)銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業(yè)相關的會計處理如下：

　　借：銀行存款1000

　　貸：主營業(yè)務收入1000

　　借：營業(yè)稅金及附加50

　　貸：應交稅費——應交營業(yè)稅50

　　借：營業(yè)稅金及附加6

　　貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5

　　應交稅費——應交教育費附加1.5

　　應交稅費——應交地方教育附加1

　　營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：

　　借：銀行存款1000

　　貸：主營業(yè)務收入900.90

　　應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)99.10

　　不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：

　　借：營業(yè)稅金及附加11.89

　　貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94

　　應交稅費——應交教育費附加2.97

　　應交稅費——應交地方教育附加1.98

　　二、會計利潤的變化

　　仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業(yè)確認收入900.90萬元，而繳納營業(yè)稅情況下，企業(yè)確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。

　　假定不考慮營業(yè)成本，則繳納營業(yè)稅情況下：

　　對利潤總額的影響=1000-50-6=944(萬元)

　　繳納增值稅的情況下：

　　對利潤總額的影響=900.90-11.89=889.01(萬元)

　　由此可見，在不考慮營業(yè)成本的情況下，營改增后，企業(yè)的會計利潤有所下降。而如果考慮營業(yè)成本這一因素，則在采購環(huán)節(jié)的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。

　　三、稅負變化

　　營改增之前，房地產開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種主要有營業(yè)稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的3大稅種，房地產開發(fā)企業(yè)的收費項目有幾十種。

　　營改增后，稅種由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

　　四、發(fā)票管理的變化

　　原營業(yè)稅稅制下，營業(yè)稅發(fā)票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發(fā)票，會涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項發(fā)票的領購、開具、保管、作廢，進項發(fā)票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營改增后，應更加重視發(fā)票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應納稅額。

　　營改增是我國稅制改革的重要舉措，關乎國計民生，因此企業(yè)應積極響應國家政策，做好萬分準備，相信營改增定會給企業(yè)帶來福音。

　　營改增后房地產開發(fā)企業(yè)3個熱點問題

　　1、房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，是否需要預繳增值稅?

　　根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

　　根據《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局〔2016〕18號)規(guī)定，應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

　　2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應該如何處理?

　　根據《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局〔2016〕18號)規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁M行劃分。

　　不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)?！路康禺a項目總建設規(guī)模)

　　3、房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應該如何計算增值稅應納稅額?

　　房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，適用稅率為11%。

　　根據《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局〔2016〕18號)規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

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