土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是轉(zhuǎn)讓減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，其中，轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入；扣除項(xiàng)目主要包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本及費(fèi)用。新建房及配套設(shè)施的成本及費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目等。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。

1、應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟，可分為四步：

（1）計(jì)算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓收入-稅法規(guī)定扣除的項(xiàng)目

（2）計(jì)算增值率

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

（3）確定適用稅率

按照計(jì)算出的增值率，從土地增值稅率表中確定適用稅率。

（4）計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

3、根據(jù)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的核算方法不同，企業(yè)應(yīng)交土地增值稅的賬務(wù)處理也有所區(qū)別：

（1）企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目。

（2）土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算，借記“銀行存款”“累計(jì)攤銷(xiāo)”“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，按應(yīng)交的土地增值稅，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目，同時(shí)沖銷(xiāo)土地使用權(quán)的賬面價(jià)值，貸記“無(wú)形資產(chǎn)”科目，按其差額，借記或貸記“資產(chǎn)處置損益”科目。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)應(yīng)交納的土地增值稅，借記“稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目。

交納土地增值稅，借記“應(yīng)交增值稅—應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

例

甲企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓一棟廠房，根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)算的應(yīng)交的土地增值稅為25000元，甲企業(yè)應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

（1）計(jì)算應(yīng)交土地增值稅：

借：固定資產(chǎn)清理 25000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 25000

（2）用銀行存款交納土地增值稅：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 25000