爛尾五年，開發(fā)商終于拿到了預(yù)售證

2015年10月，市民楊師傅在西安市航天基地看上了航天新佳園二期a區(qū)的房屋，總價約50萬元的房屋，楊師傅付了14萬的首付款，并簽了認(rèn)購協(xié)議。

“當(dāng)時這個項目五證還不齊全，之所以敢買除了價格優(yōu)勢以外，還因為他們的一期工程已經(jīng)順利交房了?！睏顜煾嫡f，“當(dāng)時交了首付，簽了認(rèn)購協(xié)議，雖然協(xié)議上沒有約定何時交房，但他們口頭承諾交房日期在2018年，我也就信以為真了”

之后的數(shù)年，開發(fā)商一邊繼續(xù)售樓，可工地上卻進(jìn)展緩慢。“我是2017年購房的，當(dāng)時他們工地連地基都還沒打呢。”市民王師傅說。項目工期停滯不前，看似爛尾了，上百名已經(jīng)交了房款的購房者多次維權(quán)，項目終于在近期有了好的方向。

“前不久a區(qū)的幾棟樓預(yù)售證下來了，開發(fā)商通知大伙去簽式的購房合同，隨后將協(xié)助我們辦理房貸?！辟彿空邆兎Q，“可拿到這份式的購房合同，大家都很氣憤。合同一邊倒，完全是霸王條款，我們根本簽不下去。”

延期交房違約賠償萬分之0.1，這樣的合同簽不下去

開發(fā)商讓購房者簽的式合同有哪些細(xì)則不妥?“合同不得約定，開發(fā)商如果逾期交房的違約賠償責(zé)任嗎?！睒I(yè)主們拿出了合同模板，上面寫到：

按照補(bǔ)充約定，雙方有90天的寬展期，如果寬展期屆滿后甲方仍未將該房屋交付乙方，甲方應(yīng)按乙方已交購房款的每日萬分之0.1向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

“這算是什么違約條款!”業(yè)主們說，“我如果交了50萬元的房款，開發(fā)商延期交房一天才給我賠5塊錢，一年下來也才1800元。這要是70年不交房，開發(fā)商只需要賠償12萬6千元。這樣不平等的合同我們簽不下去。”

此外合同上約定2023年12月31日交房，但隨后又添加了補(bǔ)充條款上寫著“交付時間的約定以雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。乙方不得以房屋周圍環(huán)境、市政公用設(shè)施設(shè)置狀況、公共區(qū)域的裝修及材料、個別區(qū)域的裝修、道路狀況、地下停車場投入使用情況、房屋存在非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量瑕疵、臨水臨電為由拒絕收房。

經(jīng)協(xié)商，開發(fā)商同意將違約金提升至萬分之一

2021年1月30日，商報記者陪同多位購房者前往航天新佳園二期的售樓部，一位營銷負(fù)責(zé)人對購房者就合同中的不滿條款進(jìn)行解答。

“具體交房日期，肯定是2023年12月31日以前，要達(dá)到國家相關(guān)政策的要求，并且取得兩書一表。”該負(fù)責(zé)人說。

而對于購房者爭議最大的延期交房的萬分之0.1違約賠償條款，該負(fù)責(zé)人稱經(jīng)協(xié)調(diào)，開發(fā)商這邊已經(jīng)同意改為萬分之一?！爸叭f分之0.1時是開發(fā)商這邊，參考了市場上多家購房合同確定的，目前來看確實過低，現(xiàn)已進(jìn)行調(diào)整?！彼f，“合同中存在的其他不解或爭議部分，開發(fā)商這邊會積極和購房者解答協(xié)商?！?/p>

律師：違約金萬分之零點(diǎn)一不符合法律規(guī)定

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為：交房的法定條件是建設(shè)工程經(jīng)驗收合格、并向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。而本事件中，開發(fā)商在購房合同的主合同中約定了上述法定條件，但是又在補(bǔ)充協(xié)議中約定工程主體結(jié)構(gòu)竣工即具備交房條件，顯然補(bǔ)充協(xié)議的約定有悖于法律規(guī)定，屬于無效的，因此，本事件中，開發(fā)商交房條件依據(jù)法定及購房合同的約定。

趙良善說，針對開發(fā)商要求在購房合同中約定逾期交房的違約金為日萬分之零點(diǎn)一，顯然是過低的，即便在購房合同中約定了日萬分之零點(diǎn)一，根據(jù)《中人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加?！保彿咳艘灿袡?quán)請求法院或仲裁委調(diào)整增加違約金。在司法實踐中，逾期交房的違約金，一般按照日萬分之二點(diǎn)五作為標(biāo)準(zhǔn)。

趙良善建議購房人與開發(fā)商簽約時針對合同條款存在分歧的，盡量雙方各退一步，協(xié)商解決，兼顧雙方的利益。