一家物業(yè)管理公司，小規(guī)模納稅人，有幾個問題請教一下：

1、因為我們小區(qū)的業(yè)主大多是候鳥老人，一年當中只有冬季才來入住，每年4到9月份的大部分物業(yè)費要到10月份以后才能收到，請問增值稅納稅申報時間是在應收物業(yè)費的次月，還是在實際收到物業(yè)費的次月？

2、物業(yè)公司代收的水電費，如果是按政府定價（未加價）收取，要不要交增值稅？如果是加價向業(yè)主收取水電費應該如何計算繳納增值稅？

3、因為我們小區(qū)前面的市政規(guī)劃道路目前還沒有修好，水還沒有到達小區(qū)，開發(fā)商只好在小區(qū)內(nèi)自行打井取水提供給業(yè)主使用，也就是說目前我們還無需向自來水公司支付水費，只單方向業(yè)主收取水費（這是臨時用水，等道路修好后就切換到市政），這種情況我們是否要繳納水費的增值稅？如何計算繳納？

答：1.增值稅納稅申報時間是實際收到物業(yè)費的次月。

2.（1）水費：根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。物業(yè)公司代收水費不論加價與否都是按照向業(yè)主收到的水費款項，按簡易計稅3%征收率開具發(fā)票，其需要扣除的來自自來水公司的水費在“增值稅申報表、附表3”中填列。

（2）電費：是按照銷售貨物，適用13%繳納增值稅（2019年4月1日起）

3.這種情況是按照正常的銷售自來水交稅，其中一般計稅方式，按照9%（2019年4月1日起）繳納增值稅；簡易計稅方式，按照3%繳納增值稅，因簡易計稅方式在“財稅20099號”文中提到是自來水公司銷售的自來水，這項貴公司是否適用建議咨詢所屬稅局主管機關。

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相關規(guī)定：

1.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）

第十九條增值稅納稅義務發(fā)生時間：

（一）銷售貨物或者應稅勞務，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

2.《增值稅暫行條例實施細則》

第三十八條條例第十九條第一款第（一）項規(guī)定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，按銷售結算方式的不同，具體為：

（六）銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當天；

3.《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）

提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

4.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》

第二條條例第一條所稱貨物，是指有形動產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

5.《國務院關于廢止<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例>和修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》的決定》（國務院令第691號）

第一條在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務（以下簡稱勞務），銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。第二條增值稅稅率：（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為17%（2018年5月1日起降為16%，2019年4月1日起降為13%）。

第二條增值稅稅率：（二）納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為11%（2017年7月1日起降為11%，2019年4月1日起降為9%）：

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；
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